Cuando comprador y vendedor ya han avanzado en una negociación, llega un momento en el que conviene dejar por escrito qué se ha acordado y cómo continuará la operación.
Ahí puede entrar el contrato de promesa de compraventa.
En términos sencillos, es un contrato preparatorio mediante el cual una o ambas partes se comprometen a celebrar posteriormente un contrato definitivo.
En una operación inmobiliaria puede servir para dejar claras cuestiones como el inmueble, el precio, el plazo, la forma de pago y las condiciones bajo las cuales comprador y vendedor avanzarán hacia la compraventa.
Entender esa diferencia ayuda a saber exactamente qué estás firmando y en qué etapa de la operación te encuentras.
1. ¿Qué es un contrato de promesa de compraventa?
La promesa de compraventa es un contrato preparatorio.
Su función es establecer el compromiso de celebrar posteriormente otro contrato, en este caso, la compraventa definitiva.
En Baja California Sur, el Código Civil contempla que la promesa puede ser unilateral o bilateral.
Esto significa que, dependiendo de cómo esté estructurada, puede comprometer a una sola parte o a ambas.
En una operación inmobiliaria, lo más habitual es utilizarla cuando comprador y vendedor ya tienen definidos los elementos principales de la negociación y necesitan establecer cómo continuarán hasta llegar al cierre.
La promesa, por tanto, no debe entenderse simplemente como una intención de compra.
Es un contrato que puede generar obligaciones conforme a lo que las partes hayan pactado y a la legislación aplicable.
2. ¿Promesa de compraventa y compraventa son lo mismo?
No.
Aunque forman parte del mismo proceso, cumplen funciones diferentes.
Establece el compromiso de celebrar posteriormente el contrato definitivo.
Su función es definir cómo se pretende avanzar hacia la operación.
Formaliza las obligaciones relacionadas con la transmisión de la propiedad y el pago del precio correspondiente.
Es una etapa distinta y tiene sus propias formalidades.
La promesa define cómo se pretende llegar a la operación. La compraventa definitiva formaliza la operación conforme a las condiciones y formalidades aplicables.
3. ¿Qué requisitos tiene una promesa de compraventa en Baja California Sur?
El Código Civil de Baja California Sur establece tres elementos generales para la promesa:
- debe constar por escrito;
- debe contener los elementos característicos del contrato definitivo;
- debe limitarse a cierto tiempo.
A partir de aquí conviene hacer una distinción importante.
Una cosa son los requisitos generales que establece la ley y otra es la información que resulta conveniente integrar para que una operación inmobiliaria quede correctamente entendida por las partes.
En una compraventa, mientras más claro esté qué se acordó, qué debe ocurrir después y en qué plazo, mejor puede coordinarse el proceso.
4. ¿Qué información conviene incluir en una promesa inmobiliaria?
Cada operación es diferente, pero una promesa relacionada con un inmueble debe reflejar con claridad los términos principales de la negociación.
Dependiendo del caso, puede incluir información como:
- identificación de comprador y vendedor;
- descripción del inmueble;
- precio acordado;
- forma de pago;
- cantidades que se entregarán antes del cierre;
- plazo para celebrar la operación definitiva;
- documentación pendiente;
- condiciones que deban cumplirse;
- obligaciones de cada parte;
- fechas relevantes;
- escenarios previstos si alguna condición no llega a cumplirse.
5. Promesa de compraventa con anticipo: ¿cómo funciona?
Una de las búsquedas más frecuentes sobre este tipo de contrato tiene que ver con el anticipo.
En algunas operaciones, comprador y vendedor acuerdan que se entregue una cantidad de dinero antes de la compraventa definitiva.
No existe un porcentaje único que aplique a todas las promesas inmobiliarias.
El monto dependerá de la negociación, del tipo de propiedad, de la forma de pago y de las condiciones particulares de cada operación.
Más que preguntar cuánto se entrega, conviene entender qué representa ese dinero
- cuánto se entrega;
- quién recibe el dinero;
- bajo qué concepto;
- si se aplicará al precio final;
- cuándo debe entregarse;
- qué condiciones están vinculadas a ese pago;
- qué ocurrirá con esa cantidad si la operación no llega a formalizarse.
Palabras como anticipo, apartado, depósito o enganche pueden utilizarse de manera distinta dependiendo de la operación.
Por eso el contrato debe dejar claro qué función tiene realmente esa cantidad.
6. ¿Qué pasa si la compra depende de un crédito?
Cuando el comprador necesita financiamiento para completar la operación, este factor debe considerarse desde la estructura del acuerdo.
Si el cierre depende de que un crédito sea autorizado, conviene establecer qué ocurrirá durante ese proceso.
Por ejemplo:
- cuánto tiempo tendrá el comprador para obtener la autorización;
- qué documentación deberá presentar;
- qué condiciones deben cumplirse;
- qué ocurrirá si el financiamiento no es aprobado;
- cómo se tratarán las cantidades entregadas previamente.
No todas las operaciones financiadas funcionan igual.
Por eso lo importante es que comprador y vendedor sepan desde el principio cómo se manejará ese escenario.
7. ¿Qué ocurre si alguna de las partes no cumple?
Una promesa de compraventa genera obligaciones conforme a lo establecido en el contrato.
Si alguna de las partes no cumple con lo que aceptó, pueden existir consecuencias jurídicas.
Cuáles sean esas consecuencias dependerá de factores como:
- lo establecido en el contrato;
- la obligación que no se cumplió;
- las condiciones de la operación;
- la legislación aplicable;
- las circunstancias concretas del caso.
El Código Civil de Baja California Sur contempla situaciones en las que una de las partes se rehúsa a formalizar el contrato prometido.
Cuando ya existe un posible incumplimiento, lo adecuado es analizar el caso concreto con el profesional jurídico correspondiente.
qué está obligado a hacer cada uno y qué se acordó para los escenarios en los que algo no salga como estaba previsto.
8. ¿Una promesa de compraventa debe firmarse ante notario?
En Baja California Sur, la regulación civil general de la promesa establece que debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
No establece como requisito general que toda promesa deba celebrarse ante notario.
Sin embargo, eso no significa que la participación de un notario o abogado no pueda ser conveniente.
Dependiendo del tipo de inmueble, la operación, las partes involucradas y el nivel de complejidad, puede ser recomendable incorporar a los profesionales correspondientes desde etapas anteriores al cierre.
Además, la compraventa definitiva de un inmueble tiene sus propias formalidades.
Es el contrato preparatorio mediante el cual las partes establecen compromisos para avanzar hacia la operación definitiva.
Corresponde a la etapa en la que se formaliza la transmisión del inmueble conforme a las disposiciones aplicables.
9. ¿Cambia algo si interviene un desarrollador o proveedor de vivienda?
Puede cambiar.
Cuando la operación se realiza con un desarrollador, comercializador o proveedor de vivienda, pueden existir obligaciones adicionales relacionadas con protección al consumidor.
En México, la NOM-247-SE-2021 regula determinados aspectos de la comercialización de inmuebles destinados a casa habitación y de los contratos utilizados en estas operaciones.
Esto significa que una operación entre particulares no necesariamente se analiza igual que una operación con un proveedor de vivienda.
Si estás comprando dentro de un desarrollo, conviene entender:
- quién comercializa;
- quién vende;
- qué estás adquiriendo;
- qué documentos forman parte de la operación;
- qué condiciones están ligadas a la entrega;
- qué obligaciones tiene cada parte.
La preventa, en particular, merece una revisión independiente por las características propias de este tipo de operación.
10. ¿Puede utilizarse una promesa para casa, departamento o terreno?
Sí.
Una promesa de compraventa puede formar parte de distintas operaciones inmobiliarias.
- casas;
- departamentos;
- terrenos;
- propiedades en condominio;
- otros tipos de inmuebles.
Pero eso no significa que todas las promesas deban contener exactamente lo mismo.
El tipo de inmueble cambia parte del análisis.
En un terreno pueden ser especialmente relevantes la superficie, ubicación, accesos, colindancias o condiciones relacionadas con el uso que pretende darle el comprador.
En un condominio también pueden importar elementos como régimen, reglamento, cuotas o áreas comunes.
Por eso resulta más adecuado estructurar el contrato alrededor de la operación real que utilizar una plantilla genérica sin considerar las características del inmueble.
11. Qué conviene tener claro antes de firmar
Antes de firmar una promesa, comprador y vendedor deberían poder responder con claridad preguntas como:
No todas las operaciones tendrán las mismas respuestas.
Pero entenderlas antes de firmar permite avanzar con mayor claridad.
12. ¿Qué ocurre después de firmar la promesa?
La firma de la promesa no necesariamente representa el final del proceso.
En muchas operaciones es simplemente el punto a partir del cual comienza la preparación para llegar al cierre.
Dependiendo del caso, después pueden venir actividades como:
- integración de documentos;
- revisión registral;
- obtención de certificados;
- cumplimiento de condiciones;
- autorización de financiamiento;
- coordinación con notaría;
- preparación de pagos;
- cálculo de impuestos y gastos;
- elaboración de la escritura;
- programación del cierre.
Por eso resulta útil ver la promesa como parte de una secuencia:
- Negociación Comprador y vendedor definen los términos principales de la operación.
- Promesa de compraventa Se documentan los compromisos y condiciones acordadas.
- Cumplimiento de condiciones y preparación documental Se integran documentos, certificados, autorizaciones y demás elementos necesarios.
- Formalización de la compraventa Se prepara la operación definitiva conforme a las formalidades correspondientes.
- Cierre Se completan las obligaciones pactadas y se formaliza la operación.
Si todavía estás en una etapa anterior de tu compra
Si ya encontraste una propiedad pero todavía estás evaluando su situación y documentación, puedes consultar:
Qué revisar antes de comprar una propiedad en Los Cabos: checklist legal Una guía para entender propietario, situación registral, gravámenes, predial y otros elementos antes de avanzar.Y si apenas estás comenzando el proceso:
Cómo comprar una propiedad en Los Cabos: guía para compradores mexicanos Conoce las principales etapas del proceso de compra, desde la búsqueda hasta el cierre.Si estás en una etapa previa a la promesa y quieres entender cómo puede estructurarse una propuesta:
Carta de intención de compra: qué es y para qué sirve Conoce cómo funciona este documento dentro de una negociación inmobiliaria.Preguntas frecuentes sobre la promesa de compraventa
¿Una promesa de compraventa transfiere la propiedad?
No por sí sola. La promesa establece el compromiso de celebrar posteriormente el contrato prometido. La transmisión de la propiedad debe realizarse mediante la operación definitiva y con las formalidades correspondientes.
¿Se puede entregar un anticipo al firmar una promesa?
Sí, puede pactarse la entrega de una cantidad. Lo importante es que el contrato establezca claramente el monto, concepto y condiciones relacionadas con ese pago.
¿Existe un porcentaje obligatorio de anticipo?
No existe un porcentaje general aplicable a todas las promesas inmobiliarias. El monto dependerá de la negociación y de las características de la operación.
¿Si el comprador no obtiene el crédito pierde automáticamente el anticipo?
No debe asumirse una consecuencia automática. Dependerá de lo que establezca el contrato, de las condiciones pactadas y de las circunstancias de la operación.
Cuando la compra depende de financiamiento, conviene definir ese escenario desde el acuerdo.
¿El vendedor puede vender la propiedad a otra persona después de firmar una promesa?
La respuesta dependerá de las obligaciones y condiciones que se hayan establecido en el contrato. Si existen acuerdos relacionados con exclusividad u obligaciones de no disponer del inmueble durante determinado plazo, deben quedar correctamente reflejados.
¿Necesito notario para firmar una promesa?
La regulación civil general de Baja California Sur no establece al notario como requisito general para toda promesa. Aun así, dependiendo de la operación, puede ser recomendable contar con acompañamiento notarial o jurídico.
¿Puedo utilizar un contrato descargado de internet?
Una plantilla puede servir como referencia para entender qué temas suelen incluirse. Sin embargo, no necesariamente refleja las condiciones de tu propiedad, la negociación o las obligaciones específicas de comprador y vendedor.
En operaciones inmobiliarias conviene que el documento corresponda realmente a la operación que se está realizando.
¿La promesa puede utilizarse en una preventa?
Puede existir una promesa u otro contrato preparatorio dentro de una operación de preventa. Sin embargo, cuando interviene un desarrollador o proveedor de vivienda pueden existir condiciones y disposiciones adicionales.
Por esa razón, la compra en preventa debe analizarse considerando las características específicas del proyecto y del contrato utilizado.
¿Estás avanzando en la compra de una propiedad en Los Cabos?
Si ya llegaste a la etapa de oferta, negociación o promesa de compraventa, podemos ayudarte a mantener ordenado el proceso inmobiliario, dar seguimiento a los acuerdos comerciales y coordinar los siguientes pasos con las partes y profesionales involucrados.
En Grupo Inmuebles Los Cabos acompañamos a compradores durante las distintas etapas de una operación, desde la búsqueda y negociación hasta la coordinación necesaria para llegar al cierre.
Hablar con un asesor
