¿Quién paga el ISR al vender o comprar una casa en México?
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Comprar o vender una casa en México implica más que solo firmar un contrato. Uno de los temas que más dudas genera es el Impuesto Sobre la Renta (ISR). ¿Lo paga el comprador? ¿Le toca al vendedor? ¿Hay forma de evitarlo legalmente? En esta guía te lo explicamos todo de manera sencilla y actualizada para 2025.
¿Qué es el ISR en una operación inmobiliaria?
El ISR es un impuesto federal que se aplica a las ganancias obtenidas por la venta de un bien inmueble. Es decir, si vendes una casa por un precio mayor al que la compraste, esa diferencia genera una ganancia, y por lo tanto, se considera un ingreso gravable.
Entonces… ¿Quién paga el ISR?
El ISR lo paga el VENDEDOR, no el comprador.
Esto es muy importante dejarlo claro: el comprador no está obligado a pagar ISR por la compra de un inmueble, aunque sí debe cubrir otros gastos como el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), gastos notariales y derechos de registro.
¿Cómo se calcula el ISR por venta de una casa?
El ISR se calcula sobre la ganancia neta, que resulta de restar al precio de venta lo siguiente:
- El valor de adquisición (lo que te costó cuando la compraste).
- Las mejoras comprobables (remodelaciones, ampliaciones, etc.).
- Los gastos notariales y comisiones pagadas en la compraventa original.
- La inflación acumulada durante el tiempo que tuviste la propiedad.
La tarifa puede variar dependiendo del monto de la ganancia, pero puede ser desde el 1.92% hasta el 35% si se calcula en base a la tabla del ISR para personas físicas.
El notario es quien usualmente retiene y paga este impuesto ante el SAT.
¿Se puede exentar el ISR?
¡Sí! Existen exenciones fiscales que te permiten no pagar ISR al vender tu casa, siempre y cuando cumplas con ciertos requisitos:
- Que sea tu casa habitación.
- Que no hayas vendido otra propiedad con exención en los últimos 3 años.
- Que el valor de venta no exceda los 700,000 UDIS (aproximadamente $5 millones de pesos mexicanos, aunque esta cifra varía con la inflación).
- Que tengas comprobantes fiscales (CFDI) que acrediten que viviste ahí: recibos de luz, agua, predial o estados de cuenta bancarios con esa dirección.
- Que tu RFC esté actualizado ante el SAT.
¿Y si soy extranjero y vendo una propiedad en México?
Los extranjeros también deben pagar ISR si venden una propiedad en México, pero el notario puede retener y pagar este impuesto de forma similar a un residente nacional.
También pueden aplicar para exenciones, siempre y cuando cumplan los mismos requisitos que un ciudadano mexicano.
¿Qué pasa si no pago el ISR?
No pagar el ISR puede generar multas, recargos, auditorías y sanciones fiscales. Además, el notario no te entregará la escritura hasta que el impuesto esté cubierto o exento legalmente.
Recomendaciones prácticas.
- Siempre acércate a un notario público o asesor fiscal para revisar tu caso.
- Si estás comprando una casa, pide al notario un desglose completo de los impuestos y gastos involucrados.
- Si eres vendedor, analiza si puedes aplicar a una exención para no pagar ISR.
- Guarda todos tus recibos y comprobantes desde que compras un inmueble: ¡te pueden ahorrar mucho dinero en el futuro!
El Impuesto Sobre la Renta (ISR) en la compraventa de casas en México es responsabilidad del vendedor, y su cálculo depende de múltiples factores como el valor original del inmueble, mejoras realizadas y tiempo de tenencia.
Existen exenciones legales que pueden ayudarte a no pagar este impuesto, pero es fundamental cumplir con todos los requisitos y contar con el respaldo de un profesional inmobiliario y un notario confiable.
¿Estás pensando en comprar o vender una propiedad en Los Cabos y no sabes cómo manejar los impuestos?
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