Costos reales al comprar una propiedad en México en 2026: guía completa
Comprar una propiedad en México no cuesta solo “el precio de la casa”. Lo que de verdad define si tu compra será tranquila (o un estrés) es entender todos los costos reales que aparecen en el camino: impuestos, notario, registro, avalúo, gastos bancarios y algunos “extras” que casi nadie te explica.
En esta guía 2026 te dejo la lista completa, con ejemplos claros y un checklist para que calcules tu presupuesto total antes de apartar.
Promesa: terminas sabiendo qué pagas tú, qué paga el vendedor, y cómo evitar sorpresas en notaría o con el banco.
- ¿Para quién es esta guía?
- La regla de oro: “precio” vs “costo total”
- Costos obligatorios al comprar
- Costos extra si compras con crédito
- ¿Qué paga el comprador y qué paga el vendedor?
- ¿Se paga IVA al comprar una casa en México?
- Errores comunes (y cómo evitarlos)
- Checklist rápido para calcular tu presupuesto
- FAQs 2026 (para snippet)
- Fuentes oficiales
¿Para quién es esta guía?
- Compradores en México que quieren comprar con proceso y sin sorpresas.
- Familias que están comparando propiedades y necesitan saber el costo real antes de apartar.
- Personas que comprarán de contado o con crédito hipotecario y quieren entender gastos de cierre.
Ojo con esto: Los impuestos y derechos cambian por estado y municipio. Esta guía te explica todos los conceptos y cómo se calculan, pero el monto exacto se confirma con tu notario y/o con tu banco.
La regla de oro: “precio de compra” vs “costo total de compra”
Cuando compras una propiedad, el costo real se divide en 3 capas:
- Capa 1 (precio): lo que pagas al vendedor por la propiedad.
- Capa 2 (cierre): impuestos, notaría, registro, avalúo y documentos.
- Capa 3 (arranque): mudanza, adecuaciones, mantenimiento/HOA, servicios y reservas.
Tip práctico: si quieres comprar sin estrés, planea un “colchón” aparte del enganche para cubrir gastos de cierre y el primer mes de vida real (servicios, ajustes, mantenimiento). Eso evita que compres “apretado”.
Costos obligatorios al comprar una propiedad en México
Estos son los costos que, en la mayoría de operaciones, aparecen sí o sí (con variaciones por estado/municipio):
| Costo | Qué es | Quién lo paga normalmente | Cuándo aparece |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre adquisición (ISAI/ISABI u otros nombres locales) | Impuesto estatal/municipal por adquirir un inmueble (la tasa varía por entidad y, a veces, por rangos de valor) | Comprador | En escrituración |
| Honorarios y gastos notariales | Elaboración de escritura, cálculo de contribuciones y formalización ante fedatario | Comprador (lo más común) | En cierre / firma |
| Derechos e inscripción en Registro Público | Inscribir la escritura para que el inmueble quede a tu nombre | Comprador (común) | Después de firma (lo gestiona notaría) |
| Avalúo (recomendado / obligatorio con crédito) | Determina valor y sirve para banco o para referencias fiscales en algunos casos | Comprador | Antes del cierre |
| Certificados / constancias | Libertad de gravamen, no adeudos, constancias catastrales (según el caso) | Depende de negociación / notaría | Previo y durante cierre |
Ojo con el ISAI/ISABI: normalmente se calcula sobre una base que puede considerar el valor más alto entre precio, valor catastral o avalúo (depende de reglas locales). Por eso, antes de apartar, pregunta: ¿sobre qué valor se calculará el impuesto en esta entidad?
Los “extras” que sí son muy comunes (y casi nadie considera)
- Prorrateo de predial y/o mantenimiento (según fecha de cierre y acuerdos).
- Gestorías o trámites adicionales (si el caso lo requiere).
- Regularizaciones (si hay diferencias de medidas, construcción no registrada o adeudos).
- Gastos de mudanza y adecuaciones mínimas (pintura, impermeabilización, cerraduras, etc.).
Costos extra si compras con crédito hipotecario
Si compras con crédito, además de lo anterior suelen aparecer costos propios del banco/financiera. No son “malos”; solo hay que contemplarlos.
| Costo | Qué incluye | Cómo se cobra |
|---|---|---|
| Enganche | Parte del valor que pagas tú (no es gasto de cierre, pero sí desembolso inicial) | Al inicio de la operación |
| Comisión por apertura (si aplica) | Costo administrativo por otorgamiento del crédito (varía por institución) | De contado o financiada |
| Gastos de investigación / administración (si aplica) | Validaciones internas del banco | Inicial o integrado al crédito |
| Seguros (vida / daños) | Protecciones asociadas al crédito | Mensual o anual (según producto) |
| Avalúo (obligatorio con crédito) | Determina valor del inmueble para el banco | Antes de dictamen |
Dato verificable: CONDUSEF explica que el “desembolso inicial” puede incluir enganche, avalúo, gastos notariales, gastos de investigación y/o comisión por apertura (según institución).
Fuente: CONDUSEF: Cómo seleccionar un crédito hipotecario · CONDUSEF: Revisa, compara y decide
¿Quieres que te calculemos tu “costo total” antes de apartar?
Escríbenos por WhatsApp con el precio de la propiedad + estado/ciudad + si es contado o crédito, y te decimos qué costos debes considerar (sin inventar cifras).
También puedes escribirnos a: info@inmueblesloscabos.com.mx
¿Qué paga el comprador y qué paga el vendedor?
Esto puede negociarse, pero en la práctica (en la mayoría de operaciones) suele verse así:
| Concepto | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|
| Impuesto de adquisición (ISAI/ISABI) | ✔ | — |
| Notaría / escrituración (honorarios y gastos) | ✔ (común) | — (a veces aporta según negociación) |
| Registro Público (inscripción) | ✔ (común) | — |
| Avalúo | ✔ | — |
| ISR por la venta (si aplica) | — | ✔ (si corresponde) |
| Comisión inmobiliaria (si hay intermediación) | Depende del acuerdo | Depende del acuerdo (común en vendedor) |
Ojo: El ISR por venta normalmente corresponde al vendedor (según su situación fiscal). Como comprador, lo importante es entender que la notaría estructura el cierre y puede requerir documentación adicional. Para operaciones con impuestos, revisa la información oficial del SAT.
Fuentes SAT: SAT: Enajenación de inmuebles (FAQ) · SAT: Régimen de enajenación
¿Se paga IVA al comprar una casa en México?
En México, la compraventa de casa habitación suele estar relacionada con reglas de exención de IVA en ciertos supuestos. Sin embargo, el IVA puede aparecer en operaciones específicas (por ejemplo, dependiendo de qué se vende exactamente y cómo está estructurada la operación).
Dato verificable: La Ley del IVA contempla supuestos de exención para construcciones destinadas a casa habitación (y existen criterios y reglamento que detallan el alcance). Para casos particulares (preventas, mixtos, desarrollos, bodegas, locales, etc.) conviene confirmarlo con contador/notaría.
Fuentes oficiales: Ley del IVA (Cámara de Diputados) · Reglamento de la Ley del IVA (SAT)
Errores comunes (y cómo evitarlos)
- Error 1: “Me alcanza para la casa” pero no para el cierre.
Cómo evitarlo: calcula costo total y separa un colchón para gastos de cierre. - Error 2: Apartar sin preguntar cómo se calcula ISAI/ISABI.
Cómo evitarlo: pregunta base de cálculo y tasa/tabla local antes de firmar. - Error 3: Comprar con crédito sin precalificación y perder meses.
Cómo evitarlo: precalifica y arma carpeta desde el inicio. - Error 4: No considerar mantenimiento/HOA y servicios como costo fijo.
Cómo evitarlo: pide cuotas y estado de cuenta; súmalo a tu presupuesto mensual. - Error 5: No considerar costos por regularización (si el inmueble lo necesita).
Cómo evitarlo: revisión legal temprana y checklist de documentos.
Checklist rápido para calcular tu presupuesto total
- ✔ Precio de compra confirmado (y forma de pago: contado o crédito).
- ✔ Enganche (si hay crédito) y gastos iniciales del banco contemplados.
- ✔ Impuesto de adquisición (ISAI/ISABI) estimado con base local (a confirmar en notaría).
- ✔ Notaría + escritura (honorarios y gastos) contemplados.
- ✔ Registro Público (derechos de inscripción) contemplados.
- ✔ Avalúo (obligatorio con crédito) contemplado.
- ✔ Certificados/constancias (según operación) contemplados.
- ✔ Prorrateos: predial/mantenimiento/servicios (si aplica).
- ✔ Colchón de arranque: mudanza, adecuaciones, reservas.
FAQs 2026 (respuestas cortas para snippet)
¿Qué costos se pagan al comprar una casa en México?
Normalmente: impuesto de adquisición (ISAI/ISABI), notaría, inscripción en Registro Público, avalúo y certificados. Si compras con crédito, agrega enganche, comisión por apertura (si aplica), seguros y gastos bancarios.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa en México en 2026?
No hay una cifra única: depende del estado, municipio, valor del inmueble y si hay crédito. El cálculo final lo determina la notaría con base en la operación.
¿Qué es el ISAI/ISABI y quién lo paga?
Es el impuesto por adquirir un inmueble (nombre y tasa varían por entidad). Normalmente lo paga el comprador y se liquida en la escrituración.
¿Qué gastos se pagan si compro con crédito hipotecario?
Además de cierre: enganche, avalúo, comisión por apertura (si aplica), seguros y gastos de investigación/administración (según institución).
¿Qué gastos paga el vendedor y cuáles el comprador?
Comúnmente el comprador paga impuesto de adquisición, notaría, registro y avalúo. El vendedor puede pagar ISR por la venta si aplica. La distribución final se negocia y se confirma en notaría.
¿Se paga IVA al comprar una casa en México?
En operaciones de casa habitación existen supuestos de exención en la Ley del IVA, pero el tratamiento puede cambiar según el tipo de inmueble y la estructura de la operación; confirma con notaría/contador.
¿Qué documentos pueden generar costos extra en notaría?
Libertad de gravamen, no adeudos, constancias catastrales, regularizaciones o trámites adicionales cuando el inmueble tiene diferencias o cargas.
¿Cómo calculo mi presupuesto total antes de apartar?
Suma: precio + impuesto de adquisición + notaría + registro + avalúo + certificados + gastos bancarios (si hay crédito) + un colchón para arranque. Luego confirma el cálculo final con notaría.
Fuentes oficiales (para verificar)
- CONDUSEF: Cómo seleccionar un crédito hipotecario
- CONDUSEF: Revisa, compara y decide
- SAT: Enajenación de inmuebles (preguntas frecuentes)
- SAT: Régimen de enajenación de bienes
- Ley del IVA (Cámara de Diputados)
- Reglamento de la Ley del IVA (SAT)
¿Quieres comprar sin sorpresas? Hagámoslo de forma segura.
Si me dices estado/ciudad, precio y si es contado o crédito, te ayudo a calcular tu presupuesto total y a identificar qué costos aplicarían en tu caso.
O contáctanos por correo: info@inmueblesloscabos.com.mx
Hagamos que suceda, hagámoslo de forma segura.
